Passoires énergétiques à Paris : l’écart de 1 à 2,4 entre arrondissements que personne ne mesure

On lit partout qu’« environ 18 % des logements parisiens sont des passoires énergétiques ». Ce chiffre moyen masque l’essentiel : à Paris, le risque de passoire dépend moins du logement que de l’arrondissement, et l’écart entre les deux extrêmes est de 1 à 2,4. Nous avons agrégé les 842 480 diagnostics parisiens de la base ADEME par code postal pour publier le classement complet.

Le classement complet des 20 arrondissements

Le taux ci-dessous correspond à la part des étiquettes F et G parmi les DPE réalisés dans l’arrondissement. Il ne décrit pas le parc total mais le parc diagnostiqué, c’est-à-dire celui qui se vend et se loue — donc précisément celui qui vous concerne.

Pourquoi l’ouest ancien concentre les passoires

La corrélation la plus forte n’est ni le revenu ni la taille du logement : c’est l’âge du bâti. Dans les six arrondissements de tête, 76 à 89 % des logements diagnostiqués datent d’avant 1948. Dans le 13e et le 19e, qui ferment le classement, cette part tombe à 36 % et 33 %. Les opérations d’urbanisme des années 1960-1980 y ont produit des immeubles isolés et, surtout, massivement raccordés au chauffage urbain.

Deuxième facteur, moins connu : la surface. Le calcul du DPE rapporte des consommations au mètre carré, et les petites surfaces sont pénalisées par la part fixe de l’eau chaude sanitaire et par un rapport surface déperditive / surface habitable défavorable. Le 2e arrondissement (45 m² de surface moyenne diagnostiquée) et le 18e (43 m²) en souffrent mécaniquement.

Ce que la passoire coûte réellement, en euros

Les DPE parisiens portent une estimation de coût annuel des cinq usages. En moyenne sur les appartements parisiens, on passe de 769 € par an en étiquette C à 1 325 € en E, 1 487 € en F et 1 670 € en G. L’écart C → G, soit 901 € par an, est le vrai argument de négociation : sur une durée de détention de dix ans, il représente environ 9 000 € de charges supplémentaires, avant toute hausse des prix de l’énergie.

Conséquences concrètes pour la mise en location

• Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation en métropole : environ 57 000 appartements parisiens diagnostiqués sont concernés.
• Au 1er janvier 2028, l’interdiction s’étend aux étiquettes F : environ 90 000 logements parisiens supplémentaires basculent.
• Au 1er janvier 2034, ce sera au tour des E — soit plus de 222 000 appartements parisiens diagnostiqués, le scénario le plus lourd pour les 5e, 6e, 7e et 16e.
• Un DPE réalisé aujourd’hui reste valable dix ans : anticiper un audit avant travaux évite de le refaire deux fois.

Notre méthode, pour que vous puissiez la vérifier

Nous interrogeons l’API publique de la base ADEME « DPE logements existants », en filtrant sur les codes postaux 75001 à 75020, puis nous agrégeons par étiquette, par période de construction et par énergie de chauffage. Les coûts affichés sont les estimations conventionnelles du DPE, pas des factures réelles : elles supposent un scénario d’occupation standard. Les données sont réactualisées à chaque mise à jour de cet article.